Schimmel und Co.: So geht Mietminderung

Published on 10. November 2020
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Schimmel und Co.: So geht Mietminderung

Deutschland ist Mieterland: 57 Prozent der Deutschen wohnen zur Miete. Streit zwischen Mietern und Vermietern gibt es häufig beim Thema Mietminderung. In welchen Fällen das Mindern der Miete berechtigt ist, wie man eine Mietminderung richtig durchsetzt und wann Hilfe vom Profi sinnvoll sein kann.

„Gestatten, Aspergillus Niger.“ Der neue Mitbewohner trägt zwar einen klingenden lateinischen Namen, ist aber ansonsten ein unangenehmer Hausgast – Schwarzschimmel macht sich gern auf oder in Holz, Putz und Tapeten in unbeheizten Außenwänden oder an Schrankrückwänden breit und kann gesundheitsschädlich sein. Kein Wunder, dass Schimmel neben Lärm und Heizungsausfall einer der häufigsten Gründe für eine Mietminderung ist. Dabei ist die Liste der Mietmängel lang: Es gibt weit über 100 Mietmängel, die eine Minderung der Miete rechtfertigen können. Eine aktuelle Übersicht listet etwa Wasserschäden, Ungeziefer, undichte Fenster oder Legionellen im Trinkwasser auf.

Aber wie (und wann und in welchem Fall) mindert man die Miete richtig? Hier die sieben wichtigsten Fragen und Antworten zum Thema Mietminderung:

1. In welchem Fall darf man die Miete mindern?

Eine Mietminderung ist möglich, wenn der „vertragsgemäße Gebrauch“ einer Mietsache erheblich eingeschränkt ist – so steht es im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) § 535. Allerdings kommt es dabei darauf an,

  • welche Art von Mietmangel vorliegt.
  • wie stark die Beeinträchtigung des Mieters ist.
  • wie lange der Mietmangel andauert.

2. Wann ist eine Mietminderung nicht zulässig?

Im Hausflur ist eine Glühbirne kaputt. Die Fensterscheibe in der Küche hat einen Sprung. Im Bad ist ein Wasserfleck. Das sind typische „unerhebliche Mängel“ – die nicht zu einer Mietminderung berechtigen. Allerdings hat man trotzdem ein Recht darauf, dass auch Bagatellmängel behoben werden.

Eine Mietminderung kann auch aus anderen Gründen ausgeschlossen sein. So darf man als Mieter die Miete nicht mindern, wenn man bei der Anmietung der Wohnung den Mietmangel bereits kannte beziehungsweise hätte kennen können. Beispiel: Finden bei Mietvertragsabschluss im Haus Bauarbeiten statt, dann kann man die Miete nach Einzug wegen Baulärm und -dreck nicht mindern. Begründung: Der Mietmangel war bei Mietvertragsabschluss bekannt und die Wohnung wurde dennoch angemietet. Auch bei einer energetischen Sanierung kann der Mieter nach § 536 BGB wegen Lärmbelastung und Dreck nicht die Miete mindern – zumindest nicht für die Dauer von drei Monaten.

3. Mängelanzeige: Wie geht man vor?

Wichtig ist, nicht einfach eigenmächtig die Miete zu mindern, sondern den Vermieter vom Mietmangel in Kenntnis setzen. Wenn’s pressiert – wenn die Wohnung zum Beispiel nach einem Rohrbruch mit Wasser geflutet ist – kann man zum Telefon greifen und anrufen. Üblich ist jedoch die schriftliche Mängelanzeige. Im Fall eines späteren Streits mit dem Vermieter lässt sich damit beweisen, dass man den Mietmangel unverzüglich mitgeteilt hat.

Am besten möglichst genau beschreiben, um was es geht. Also statt „Schimmel an der Wand“ besser schreiben: „Der Schimmel befindet sich im Schlafzimmer an der Fensterseite rechts des Fensters, in circa 40 cm Höhe vom Boden gemessen.“ Wer Hilfe braucht, der kann sich an Musterschreiben zur Mietminderung orientieren.

Neben der genauen Beschreibung des Mangels sollte der Mieter dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen. Wie lange diese Frist sein sollte, ist nicht gesetzlich geregelt. Üblich sind nach Meinung von Experten drei bis vier Arbeitstage. Die Mängelanzeige sollte dem Vermieter am besten per Einschreiben geschickt werden. In der Mängelanzeige kann dann auch direkt eine Mietminderung geltend gemacht werden.

4. Wie hoch darf die Mietminderung ausfallen?

Das hängt vom Einzelfall ab. Es gibt keine gesetzlichen Vorschriften wie hoch eine Mietminderung konkret ausfallen kann. Zur Orientierung bietet sich der Blick in eine aktuelle Mietminderungstabelle an. Mieter können sich vergleichbare Urteile der letzten Jahre ansehen, die in der Tabelle genannt werden. In den Listen finden sich Prozentangaben, die helfen, die Mietminderungshöhe für den jeweiligen Fall zu bestimmen.

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5. Wie berechnet man die Mietminderung richtig?

Grundlage für die Mietminderung ist die Brutto-Warmmiete, also die Miete inklusive aller Nebenkosten, wie der Bundesgerichtshof in mehreren Urteilen (Az. XII ZR 225/03 und Az. VIII ZR 223/10) bestätigt hat.

Übrigens: Der Wert für die Mietminderung muss auf den Tag genau berechnet werden. Das bedeutet, dass falls der Mietmangel nur an zwanzig Tagen und nicht einen ganzen Monat lang vorliegt, die Mietminderung auch nur für diese Tage berechnet werden darf.

6. Wie vermeidet man das Risiko einer Kündigung?

Als Druckmittel, um den Vermieter zur Beseitigung des Mangels zu bewegen, stehen Mietern neben der Mietminderung die Zahlung unter Vorbehalt sowie das Zurückbehalten eines angemessenen Teils der Miete zur Verfügung. Eine zu hoch angesetzte Minderung ist jedoch riskant. Ist die Höhe unangemessen, steht dem Vermieter unter bestimmten Anforderungen ein Kündigungsrecht zu. Besagtes Kündigungsrecht ist zwar mit hohen Voraussetzungen für den Vermieter verbunden, das Deutsche Anwaltsregister (DAWR) rät aber dennoch dazu, die Mietminderung besser zu niedrig als zu hoch anzusetzen.

Im Nachhinein kann man sich nicht darauf berufen, irrtümlich zu viel Miete gemindert zu haben. Auch das (vorher angekündigte) Zurückbehaltungsrecht eines Teils der Miete sollte man mit Bedacht einsetzen. Wer auf Nummer sicher gehen will, zahlt die Miete am besten unter Vorbehalt der Rückforderung, bis die Höhe der zulässigen Minderung mit Hilfe eines Rechtsbeistands geklärt wurde.

7. Wo gibt’s Hilfe vom Profi?

Anwälte mit Schwerpunkt Mietrecht finden sich im Deutschen Anwaltsregister (DAWR). Wer als Mieter Streitigkeiten mit dem Vermieter fürchtet, sollte eine entsprechende Rechtsschutzversicherung abschließen. Im Privatrechtsschutz muss die Komponente Immobilienrechtsschutz enthalten sein – ansonsten bleibt man auf den Kosten sitzen, wenn bei Mietstreitigkeiten ein Anwalt eingeschaltet werden muss und es gar zum Prozess kommt. Die Versicherung lieber früher als später abschließen – meistens gilt eine dreimonatige Wartezeit, bevor der Versicherungsschutz beginnt.

Ein Weg, sich von erfahrenen Profis in Sachen Mietminderung helfen zu lassen, ist der Beitritt in den Deutschen Mieterbund (DMB) mit seinen 16 Landesverbänden oder in einen unabhängigen Mieterverein. Der Mieterschutzbund übernimmt nicht nur den außergerichtlichen Schriftverkehr mit dem Vermieter, sondern sorgt im Streitfall auch für eine umfassende Rechtsberatung. Auch Publikationen wie das „Mieterhandbuch“ mit Tipps und Formularen gibt der DMB heraus. Die Höhe des Mitgliedsbeitrags liegt bei ungefähr 100 Euro pro Jahr, abhängig vom Leistungsangebot des jeweiligen Mietervereins.

Mietervereine blicken in Deutschland auf eine lange Tradition zurück, doch seit einiger Zeit mischen Legal Techs den Markt auf. Startups wie wenigermiete.de haben sich auf gängige Streitigkeiten rund um das Mietverhältnis wie Mietnachforderungen und -erhöhungen oder Mietmängel spezialisiert. Mit einem Rechner auf der Website können Kunden erkennen, ob zum Beispiel die vereinbarte Miete gegen die Vorgaben der Mietpreisbremse verstößt. Ihre Forderung gegen den Vermieter treten sie an den Inkassodienstleister Lexfox, das Unternehmen, das hinter wenigermiete.de steht, ab. Im Fall einer Mietminderung bei Mietmängeln berechnet wenigermiete.de eine pauschale Bearbeitungsgebühr von 10 Euro. Zusätzlich wird je nach Art des Mietmangels ein Erfolgshonorar fällig – bei Schimmel sind es beispielsweise 199 Euro.

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