Immobilienkauf: So klappt´s mit der Finanzierung

Published on 22. September 2020
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Immobilienkauf: So klappt´s mit der Finanzierung

Bargeld gezückt, Haus gekauft... Das gibt’s eigentlich nur im Film. Meist läuft ein Immobilienkauf anders ab: mit der Aufnahme eines Baukredits. Was auf jeder Finanzierungs-Checkliste stehen muss, wie hoch die Kreditrate sein darf und warum Mini-Zinsen nicht alles sind.

Wirtschaftlich ist die Corona-Zeit für viele Länder eine Belastungsprobe, darunter auch Deutschland. Gleichzeitig gibt es auch gute Nachrichten – zum Beispiel für Immobilienkäufer in spe: „Die Verunsicherung durch das Coronavirus hat zu einem Allzeittief bei Bauzinsen geführt“, sagt Mirjam Mohr, Vorständin für das Privatkundengeschäft bei Interhyp im März. Die Erklärung dafür: Nach dem Einbrechen der Aktienmärkte legten viele Investoren ihr Geld in Staatsanleihen an. Die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihen fiel daraufhin auf ein Rekordtief. Zudem senkten Zentralbanken wie die amerikanische Fed den Leitzins drastisch. Die Folge: Das Zinsniveau an den Kapitalmärkten sank insgesamt. Für Kreditnehmer von Baudarlehen ist das eine positive Entwicklung. Doch hält der Trend weiter an? Bei Interhyp ist man sich sicher, dass 2020 nur mit einem leichten Anstieg zu rechnen ist, wenn Bundesanleihen nicht mehr so stark gefragt sind.

Satte Ersparnis dank Kreditvergleich

Trotzdem gilt: Vergleichen lohnt sich – schon minimale Zinsunterschiede summieren sich schnell zu mehreren Tausend Euro Kreditkosten, so die Stiftung Warentest: „Mit einem günstigen Kredit sind leicht über 20.000 Euro Ersparnis drin gegenüber einem teuren Vertrag". Einen guten Überblick liefert der Online-Kreditvergleich der Stiftung Warentest mit monatlich aktualisierten Zinskonditionen von über 70 Banken, Versicherungen und Kreditvermittlern.

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Schritt für Schritt zum Baudarlehen

Aber wie finde ich die perfekte Finanzierung fürs Großstadt-Loft oder das Traumhaus im Grünen? Zunächst mit einem Kassensturz. Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital zur Verfügung steht, desto besser. Mit einem höheren Eigenkapitalanteil sinkt die benötigte Kreditsumme und damit reduzieren sich die Laufzeit sowie die Finanzierungskosten des Darlehens. Eigene Ersparnisse oder Mittel von Eltern oder Verwandten sollten mindestens zehn, besser 20 Prozent des Kaufpreises sowie die Nebenkosten abdecken. Dazu zählen Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Grundbucheintragungen und gegebenenfalls die Maklercourtage. Die Kaufnebenkosten schlagen dabei mit zehn bis 15 Prozent zusätzlich zum Kaufpreis zu Buche. „Ein fünf- bis sechsstelliger Betrag sollte daher zur Verfügung stehen“, rät die Stiftung Warentest.

KfW-Kredit als Ergänzung

Clevere Bauherren und Käufer prüfen im nächsten Schritt, ob sie öffentliche Förderungen in Anspruch nehmen können, so die Warentester: „Billiger als vom Staat bekommen sie in der Regel kein Geld für das geplante Eigenheim.“ Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen will und den Schwerpunkt auf energieeffizientes Bauen und Sanieren legt, kann beispielsweise mit einem KfW-Kredit in Ergänzung zur Hausbank Finanzierungslücken schließen.

Puffer für unvorhergesehene Ausgaben

Aber Achtung: Um sich nicht zu überschulden, darf die Höhe der monatlichen Kreditrate maximal ein Viertel des Monatsnettos betragen, lautet eine Faustregel. Unser Tipp: Um die Kreditrate zu ermitteln, am besten die regelmäßigen Einkünfte und Ausgaben (samt Puffer für unvorhergesehene Ausgaben) aufschreiben. Wer einen Kredit beantragen will, muss zudem in die Zukunft blicken und möglichst realistisch die Frage beantworten, was die finanzielle Situation in den kommenden Jahren beeinflussen wird. Das heißt, Laufzeit und Zinsen müssen zu den persönlichen Lebensumständen passen.

Wer bei der Suche nach einem passenden Finanzierungsdeal nur auf Mini-Zinsen achtet, sollte nochmal genauer hinschauen. „Was viele vergessen, ist das Tilgungsparadox. Bei niedrigem Zins dauert das Tilgen länger“, warnt Nadine Oberhuber vom Wirtschaftsmagazin Capital. Schließlich besteht die monatliche Kreditrate aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil. Ihr Rat: Nicht von niedrigen möglichen Monatsraten blenden lassen, lieber eine höhere Tilgung wählen.

Vorbereitet für den Bonitäts-Check

Nach dem Ermitteln der benötigen Kreditsumme, steht dann der Papierkram an. Für einen Immobilienkredit benötigt die Bank neben dem Kaufvertragsentwurf einige persönliche Informationen und Dokumente, um die Bonität beziehungsweise Kreditwürdigkeit des Antragsstellers zu überprüfen. Dazu zählen bei Privatpersonen beispielsweise die letzten drei Gehaltsnachweise und die aktuelle Renteninformation. Selbstständige müssen unter anderem Einkommenssteuerbescheide der letzten beiden Jahre vorweisen.

Hausbank oder große Kreditvermittler?

Um sich eine günstige Baufinanzierung zu sichern, lohnt nicht nur der Gang zur Hausbank. Auch große Kreditvermittler, wie zum Beispiel Dr. Klein, Interhyp oder Planethome, sind eine Möglichkeit, so die Experten von Finanztip.de: „Diese führen Angebote von mehreren Hundert Banken, Versicherungen und Sparkassen – eine große Hilfe bei der Suche nach der günstigen Baufinanzierung.“ Diejenigen, die von der Bank keinen Kredit bekommen, weil sie das nötige Eigenkapital für den geplanten Hauskauf nicht mitbringen, zieht eine weitere Möglichkeit magisch an: Crowdfunding. Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der Uni Regensburg, rät im Capital-Interview jedoch davon ab: „Damit sich das Investment in einem solchen Fall für die Geldgeber rechnet, dürfte der Zins sich im Bereich von zwölf Prozent bewegen. Für Hausbauer, die schon bei der Bank kein Geld bekommen, wäre ein solcher Kredit ein finanzielles Todesurteil.“

Übrigens: Erst wenn die schriftliche Finanzierungszusage der Bank vorliegt, ist der Immobilienkauf auf der Zielgeraden – anschließend fehlt nur noch die Unterschrift auf dem Kaufvertrag, dann können die Champagnerkorken knallen!

 Das kleine Kredit-GlossaR 

Er ist eine Sonderform des Kredits und verspricht meist bessere Konditionen als der Normalkredit. Ob es Kredit oder Darlehen heißt, macht übrigens keinen Unterschied. Beide Varianten sind zulässig und werden selbst von Banken uneinheitlich verwendet.

Ein Klassiker beim Immobilienkauf. Das „Hypothekendarlehen“ wird durch Grundpfandrechte mit einem Eintrag ins Grundbuch abgesichert. Das bedeutet: Die Immobilie dient der Bank als Sicherheit. Hypothekendarlehen werden in der Praxis nicht mehr vergeben. In den meisten Fällen sichert die Bank ihre Kreditforderung durch die Eintragung einer Grundschuld und nicht einer Hypothek ab. Im Volksmund spricht man dennoch vom „Hypothekendarlehen“. 

Volltilgerdarlehen oder klassisches Annuitätendarlehen? Beglichen werden beide Darlehen mit einer festen monatlichen Rate. Beim Volltilgerdarlehen wird ein höherer Tilgungsanteil vereinbart, der nach Ablauf der gesamten Darlehenslaufzeit dazu führt, dass die gesamte Summe getilgt wurde und keine Anschlussfinanzierung erforderlich ist.
 
Wird mit einer geringen Anfangstilgung abgeschlossen, wobei der Zinsanteil zu Beginn des Darlehens überwiegt. Mit laufender Tilgung fällt auch der Anteil des Zinses an dem Annuitätendarlehen. Möglicher Nachteil: Am Ende der Laufzeit des Annuitätendarlehens kann eine Anschlussfinanzierung erforderlich werden.
 
Der Baukredit ist ausgelaufen und das Häuschen noch nicht abbezahlt? Dann wird eine Anschlussfinanzierung fällig. Das muss kein Drama, sondern kann eine gute Gelegenheit sein – nämlich um die Monatsrate an die persönliche und finanzielle Situation anzupassen.
 
Großgeschrieben beim Kreditvergleich wird auch das „L“ wie Laufzeit. Langfristige Kredite weisen Rückzahlungszeiträume von mehr als vier Jahren und teilweise bis zu 35 Jahren auf.
 

Um das günstigste Angebot herauszufischen, sollte man schon mal vom „Sollzins“ (früher auch Nominalzins genannt) gehört haben und verstehen, was dahintersteckt: In den Sollzins als „tatsächlichen Schuldendienst“ fließen sowohl die finanzielle Situation des Kreditnehmers als auch der aktuelle Markt ein. Es gibt die variable und gebundene Form, den sogenannten Festzins.

Der Effektivzins (auch effektiver Jahreszins oder Jahreseffektivzins genannt) beinhaltet neben dem Sollzins alle anfallenden jährlichen Kosten. Dazu zählen beispielsweise die Kreditzinsen, die Bearbeitungsgebühr und eventuell eine Restschuldversicherung. Den effektiven Jahreszins hat der Gesetzgeber eingeführt, damit man die Gesamtkosten der verschiedenen Darlehen vergleichen kann.
 
Üblich zur Finanzierung einer Immobilie sind Effektivzinssätze für Darlehen mit bis zu zehn Jahren Zinsbindung. Die Zinsbindung bestimmt, für welchen Zeitraum der festgelegte Zins für das Immobiliendarlehen gilt. Das schafft Planungssicherheit und schützt vor Schwankungen auf dem Finanzmarkt.
 

Viele Baufinanzierer erlauben Sondertilgungen. Oft ist es auch möglich, den Tilgungssatz einmal oder mehrmals zu ändern. Die Verbraucherzentrale empfiehlt das Vereinbaren von jährlichen Sondertilgungskontingenten. „Wichtig ist das zum Beispiel dann, wenn damit zu rechnen ist, dass das eigene Einkommen zeitweise sinkt“, so Stiftung Warentest.

Wer auf Nummer sichergehen will, schließt eine Restschuldversicherung ab. Stirbt der Versicherte während der Laufzeit, zahlt die Versicherung die noch offene Restschuld des Immobilienkredits. Manche Banken bestehen auf dem Abschluss einer Restschuldversicherung – gesetzlich vorgeschrieben ist sie nicht.
 

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